Per gli affitti brevi, fino a 30 giorni, è possibile scegliere l’applicazione della cedolare secca.

Si tratta di un regime che prevede il versamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, oltre all’imposta di bollo e di registro.

Per l’accesso alla cedolare secca è necessario il rispetto di determinati requisiti, relativi principalmente ai soggetti che stipulano il contratto e agli immobili affittati.

Con la Legge di Bilancio 2024 l’aliquota applicabile è stata portata al 26 per cento ma, in determinati casi, può essere applicata un’aliquota ridotta.

Il punto su requisiti, tassazione e come scegliere la cedolare secca.

Affitti brevi: quando si può scegliere la cedolare secca?

Prima di addentrarsi nelle regole e nei requisiti da rispettare per la scelta della cedolare secca è necessario soffermarsi sulla definizione di “affitto breve”.

Si considerano “locazioni brevi” i contratti di affitto di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Gli immobili devono essere situati in Italia. Inoltre il contratto deve essere stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Per tali contratti a partire dal 1° giugno 2017 è prevista una specifica disciplina fiscale. Non è previsto alcun obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica.

Nel rispetto di determinati requisiti, nel caso di affitti brevi, si può scegliere il regime della cedolare secca che, in determinati casi, è vantaggioso a livello di tassazione.

La cedolare secca è applicabile sia quando i contratti sono conclusi direttamente tra il proprietario e i locatari sia quando sono coinvolti soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.

Inoltre, per l’applicazione del regime, non è richiesto un particolare schema contrattuale.

Gli immobili oggetto del contratto devono essere unità immobiliari a uso abitativo, rientrare cioè nelle categorie catastali da A1 a A11, con esclusione della categoria A10. Sono comprese anche le pertinenze degli edifici, ad esempio box, posti auto e cantine.

La tassazione agevolata spetta anche nel caso in cui siano previsti anche servizi accessori, quali la fornitura di biancheria, servizi di pulizia, utilizzo di telefono e internet.

Il regime delle locazioni brevi si applica anche:

● alle sublocazioni;

● ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi;

● ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.

Particolare attenzione si dovrà prestare per il conteggio del limite di 30 giorni: con più contratti stipulati nello stesso anno, si deve considerare il termine per ciascun contratto.

Affitti brevi: quando è esclusa la cedolare secca

In alcuni casi è esclusa la possibilità di optare per la cedolare secca nel caso di affitti brevi.

Dal 2021 il regime di tassazione può essere applicato solo se nell’anno si affittano un numero massimo di quattro appartamenti. Oltre tale numero l’attività è considerata in forma imprenditoriale, a prescindere dal soggetto che la eserciti.

L’esclusione dalla cedolare secca è prevista, inoltre, nei casi di contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive:

● servizio di colazione;

● somministrazione di alimenti e bevande;

● servizi di auto a noleggio;

● servizi relativi a guide turistiche o interpreti.

Anche in tali situazioni a livello fiscale l’attività è inquadrata come imprenditoriale, anche se è svolta in maniera occasionale.

Un’ultima esclusione riguarda gli immobili oggetto del contratto. Sono esclusi quelli che, pur nel rispetto dei requisiti di fatto per la destinazione a uso abitativo, rientrano in una diversa categoria catastale.

Affitti brevi: la tassazione nel caso di contratto con cedolare secca

La scelta della cedolare secca, nel caso di affitti brevi, permette di assoggettare il reddito ricavato dalle locazioni a un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali.

Inoltre, il regime sostituisce anche le imposte di bollo e di registro, da versare solo nel caso in cui il contratto sia registrato. Nel caso di affitti brevi, fino a 30 giorni, la registrazione non è obbligatoria.

Novità sulla tassazione con la cedolare secca sono arrivate con la Legge di Bilancio 2024. Dal 1° gennaio 2024 si applica l’aliquota del 26%.

È possibile applicare l’aliquota del 21% sui redditi che fanno riferimento a contratti di locazione breve, con il limite di una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta.

L’immobile può essere scelto dal contribuente, indicandolo nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta interessato.

Le aliquote dell’imposta sostitutiva devono essere applicate all’importo del canone stabilito nel contratto. In questo caso non si può ridurre la base imponibile del 5% in quanto l’abbattimento forfettario è previsto esclusivamente nel caso di applicazione della tassazione ordinaria.

Se oltre all’affitto dell’immobile il contratto prevede la fornitura di altri servizi, deve essere considerato come base imponibile l’intero importo pagato dall’inquilino.

L’esclusione di tali spese dal calcolo può avvenire esclusivamente quando:

● sono sostenute direttamente dal conduttore;

● sono riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

Un ulteriore aspetto da considerare a livello fiscale è che il reddito tassato con la cedolare secca deve comunque essere considerato nel calcolo dei limiti per determinare i familiari a carico e per l’accesso ad agevolazioni fiscali collegate a requisiti di reddito, ad esempio l’ISEE.

Come scegliere la cedolare secca per gli affitti brevi

La scelta della cedolare secca per gli affitti brevi deve essere esercitata con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno dei canoni di locazione o dell’accredito delle somme.

Se il contratto viene registrato, l’opzione viene comunicata all’atto della registrazione.

In questo caso i dati dell’immobile e quelli della registrazione devono essere riportati nella dichiarazione dei redditi.

Nello specifico, per i contribuenti che utilizzano il modello 730, dovrà essere compilato il quadro B.

Nel caso in cui venga utilizzato il modello Redditi Persone Fisiche, la scelta deve essere indicata nel quadro RB.

"La difesa del suolo e la salvaguardia del territorio dovranno essere in cima alle priorità di chi governerà l'Emilia Romagna nei prossimi cinque anni. Visto quanto accaduto in queste settimane non solo nella nostra Regione, ma anche in Spagna, in Francia, in Romania, in Austria, in Repubblica Ceca e in Ungheria, comprendo bene le preoccupazioni sollevate da cittadini e utenti in merito all'impatto del maltempo. Per questo sono convinto che il governo statale e quello regionale debbano lavorare insieme per trovare risorse sempre più importanti per il nostro territorio". Queste la parole di Stefano Bonaccini, presidente del Partito Democratico ed eurodeputato, nonché presidente della Regione Emilia Romagna dal 2015 al 2024, a commento della ricerca realizzata dall'Adnkronos con l'agenzia SocialData sui temi più discussi dagli utenti sulle piattaforme online nei mesi precedenti alle elezioni regionali del 17 e 18 novembre.

"Le discussioni sulla sanità emerse in diverse province della nostra Regione - argomenta Bonaccini - sono giustificate dalla scelta del governo di investire esclusivamente sul sistema privato, indebolendo quello pubblico: in questo modo si mette a rischio la salute dei cittadini in modo irresponsabile". Infine, l'ex presidente dell'Emilia Romagna ha commentato le preoccupazioni degli utenti riguardo al lavoro, specificando che la prossima amministrazione regionale dovrà lavorare con forza per "portare avanti il rapporto molto forte che abbiamo creato in questi anni tra aziende, lavoratori, sindacati e associazioni d'impresa per consentire alla nostra Regione di rimanere la locomotiva d'Europa, come l'ha descritta la stessa Giorgia Meloni".

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Autisti, controllori, agenti e operatori di stazione, capotreno e macchinisti, presi a calci, pugni, sassate, morsi e sputi; aggrediti e minacciati con bottiglie, coltelli e spranghe. Il tema delle aggressioni al personale del trasporto pubblico locale cosiddetto 'frontline', quello in stretto rapporto con l’utenza, è una vera e propria emergenza. Mancano dati ufficiali ma quelli raccolti dai sindacati di categoria, anche se parziali, parlano di un fenomeno allarmante. Numeri che potrebbero essere solo la punta dell'iceberg perché non tutti denunciano, non sempre si relaziona, non tutti sono iscritti a un sindacato e, soprattutto, non c’è un ente che raccolga, a livello nazionale, dati statistici né un database per poter dire quante aggressioni avvengono in un anno. ( LA TESTIMONIANZA )

“Solo nel 2022 noi abbiamo registrato oltre 300 aggressioni in un anno ai danni dei lavoratori del trasporto pubblico locale, considerando solo gli eventi particolarmente rilevanti come le aggressioni fisiche. Poi c’è tutto un sottobosco di aggressioni verbali, ingiurie ed eventi che non vengono censiti. Di questi esiste una quantità indefinibile, ma io non stento a dire che possa essere quasi il doppio o il triplo di quelle fisiche”, dice all’AdnKronos Roberto Napoleoni, segretario nazionale Uiltrasporti.

Dal 2022, la Fit Cisl cerca di monitorare il fenomeno, e a scorrere l’elenco delle aggressioni censite vengono i brividi. Quella visionata dall’Adnkronos è una lunga lista di pugni e calci; di minacce da parte di aggressori armati di forbici, spranghe, coltelli, bottiglie; quando va bene di sputi e insulti, ma anche di peggio. Qualche esempio: nel 2022, il 29 aprile, un autista Ctm di Cagliari viene prima colpito in volto da una pietra, poi preso a calci da due aggressori, medicato in ospedale e dimesso con una prognosi di 7 giorni; il 18 maggio a Roma un dipendente Atac al Capolinea Ponte Mammolo è preso a bottigliate in testa; il 18 giugno un autista Amtab di Bari preso a morsi e calci al capolinea di piazzale Aldo Moro; il 27 giugno Milano un agente di stazione a San Donato Milanese si è visto assalire da cinque delinquenti riportando ferite e 15 giorni di prognosi. Passando al 2023, si potrebbero citare il macchinista a cui, il 27 febbraio, hanno rotto il naso a Roma nella Metro A stazione Battistini; il 12 marzo a Milano, nella stazione di Sesto Fs, una lavoratrice è stata costretta a barricarsi nella propria cabina. Nel 2024 spiccano le aggressioni ai danni dei controllori al momento della richiesta del titolo di viaggio e quelle contro gli autisti per i ritardi del bus.

Senza contare le aggressioni verbali e gli assalti ai mezzi di trasporto, contro i quali vengono scagliati sassi e oggetti vari, compreso un tombino. E’ successo a Pisa ai danni dei un mezzo Autolinee Toscane: autori, un gruppo di giovani che dopo aver aggredito l’autista poi hanno anche lanciato un tombino contro il vetro del mezzo.

“Serve una presa di coscienza rispetto al tema delle aggressioni ai lavoratori del trasporto pubblico locale, così come è successo per le professioni sanitarie, perché parliamo della stessa dinamica. Una dinamica comune a tutti quei servizi pubblici che scontano criticità che non dipendono certamente dai lavoratori”, dice all’AdnKronos Viviana Flamigni, funzionaria del dipartimento nazionale mobilità Tpl di Filt Cgil, aggiungendo che il livello di emergenza “si sta alzando in maniera esponenziale" e che "sta anche determinando l’abbandono della professione e il mancato ingresso nelle posizioni frontline dei nuovi assunti. Mancano sempre più autisti, perché chi vorrebbe fare una professione mal retribuita e che espone sempre di più il lavoratore al rischio di aggressioni, che spesso sfociano in veri e propri atti di violenza?”. Lo sa bene lei, che era autista di trasporto extraurbano.

Stando alla denuncia dei sindacati, parliamo di un contratto di primo livello da 1000 euro al mese, e 12 ore di impegno massimo medio giornaliero.

Verso lo sciopero dell'8 novembre

Il tema delle aggressioni ai lavoratori è tra quelli al centro dello sciopero del Tpl proclamato unitariamente dai sindacati per l'8 novembre, senza fasce di garanzia, modalità che non veniva utilizzata dal 2005. "Chiediamo il rinnovo del contratto, che significa non solo miglioramento delle condizioni di lavoro e salariali ma che è per noi il primo step per arrivare a una riforma del settore complessiva, a partire dal miglioramento del servizio che, se inefficiente, stressa anche l’utenza che poi se la prende con l’autista, che è il parafulmine di un servizio insoddisfacente", spiega Roberto Napoleoni, segretario nazionale Uiltrasporti. "Ci concentriamo tanto sul disagio del giorno dello sciopero, ma sarebbe interessante andare a vedere tutti i giorni quali e quanti disagi subiscono i cittadini per un servizio inefficace, non per colpa dei lavoratori”.

Il protocollo del 2022

Sul fronte sicurezza e contrasto del fenomeno "non siamo all'anno zero, ma bisogna chiudere il cerchio", dice Salvatore Pellecchia, segretario generale Fit Cisl. Il riferimento è il ‘Protocollo per la promozione della sicurezza nel processo di sviluppo del trasporto pubblico locale e regionale’ siglato nel 2022 dall’allora ministero delle Infrastrutture e della Mobilità sostenibile, ministero dell’Interno, Conferenza Stato Regioni, Anci, associazioni datoriali e sindacati. Tutti concordi, i sindacati, nel dire che si tratta di un protocollo avanzato e dai contenuti concreti, peccato che dal 2022 sia rimasto chiuso nei cassetti, complice anche il cambio di governo. Da qualche mese, però, da quei cassetti è stato tirato fuori e qualcosa si muove. L'importante, dicono le organizzazioni sindacali, è andare avanti e accelerare.

Tra le altre cose, il protocollo individua ‘misure di sistema’ e ‘misure specifiche’. Tra le misure di sistema, propone di istituire una sede istituzionale, a livello nazionale, di monitoraggio, consultazione, confronto e proposta sui temi della sicurezza nel Tpl, anche attraverso la costituzione di tavoli tematici. Tra le ‘misure specifiche’: investimenti in videosorveglianza e protezione di infrastrutture e mezzi, equipaggiamenti minimi obbligatori, isolamento del posto di guida degli operatori con cabine protette, sistemi di controllo degli accessi, un numero nazionale di emergenza dedicato a personale e utenti, adozione di procedure standard finalizzate alla protezione del personale, programmi di protezione e sicurezza, controllo e presidio anche attraverso la presenza di guardie giurate e unità cinofile.

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